loader
bg-category
לשלם את החוב או למנף עד לקנות נכס יותר?

שתף עם החברים שלך

נדל"ן הוא הנכס המועדף שלי בכיתה, למרות שאני כבר דנו למכור את הנכסים השכורים שלי בעבר בשל כאב הראש של התמודדות עם בעיות הדייר. אני פשוט אוהבת להיות מסוגל לחיות בהשקעתי, לעשות דברים כדי לשפר את הערך של ההשקעה שלי, ולהתעורר 10 שנים מאוחר יותר עם הסתברות גבוהה של החזקת הנכס מוערך עם משכנתא נמוכה יותר. גם הטבות המס אינן רעות.

הערכה עמוקה צלילה של כל הנכסים שלי מראה כי הנדל"ן סיפקה את התשואה הגבוהה ביותר על ההון שהושקעו עם כמות פחותה של מתח. יש לי נטייה להעלות השערות במניות כדי למצוא את התשואה הרב-שכזו שחמקה ממני מאז 2000. רבים מההימורים הספקולטיביים שלי הפכו חמוצים ואני לא רוצה את הפיתוי לשער עם כמויות גדולות יותר של כסף. הדבר האחרון שאני רוצה לעשות הוא להשתמש הכסף שלי ללא סיכון להשקיע במניות. אני ממש שונא לאבד כסף ויש לי כבר 25% מהשווי הנקי שלי בשוק המניות. (ראה: המלצה על הקצאת הון נקי לפי גיל)

רק שתי אפשרויות: תשלום למטה DBT או לקנות יותר נדל"ן

אני יודע שזה נראה מצחיק כדי לצמצם את השימוש של תקליטור ההכנסות שלי מגיע בשנת 2017 כדי לשלם את החוב או להיכנס יותר חוב, אבל זה מה שהחלטתי אלא אם כן אתה יכול לשכנע אותי אחרת. הנכס השני הבטוח ביותר להחזיק במזומן תחת מגבלת ערבות FDIC של $ 250,000 עבור רווקים 500,000 $ עבור זוגות משלם את החוב. להיכנס לחוב לא בטוח, אבל אני אסביר את העמדה שלי בקרוב.

המקרה לתשלום החוב למטה

החוב היחיד שיש לי לא אכפת הוא משכנתא החוב כי זה deductible והוא קשור לנכס אשר יש סבירות גבוהה של הערכה לאורך זמן. מינוף הוא דבר נפלא בדרך למעלה, אבל לא כל כך הרבה על הדרך למטה כפי שראינו לאחרונה בשנים 2008-2011.

נכס ההשכרה העיקרי שלי יש שיעור משכנתא של 3.35% זה קבוע במשך שלוש השנים הבאות (5/1 ARM). 3.35% הוא לא בדיוק 4.2% שקיבלתי מהתקליטור שלי (ריבית ארביטראז '), אבל בטוח יותר מ -2.2% המוצעים עוד 5 שנים בתקליטור.

) 1 הגדלת תזרים המזומנים. סכום המשכנתא להשכרה הוא 277,000 $, ולכן, הייתי להגדיל את תזרים המזומנים שלי על ידי כ $ 774 לחודש, שווה ערך לחלק הריבית של המשכנתא שלי ($ 277,000 X 3.35%). הייתי למעשה לשחרר את תזרים המזומנים יותר, כי המשכנתא שלי הוא הפחתות, כלומר אני גם לשלם כ 540 $ כמנהל עם כל תשלום המשכנתא עבור תשלום כולל של $ 1314.

למרות שאני כבר לא צריך לשלם $ 774 לחודש ריבית, אני מפסיד על 196 $ לחודש תזרים מזומנים כי זה היה כסף עושה 4.25% בתקליטור במקום. אני פשוט לא רואה שום נכסים אחרים ללא סיכון שיכולים לספק 3.35% בהתחשב בתשואה של 10 שנים הוא מתחת 3% תנודתי. הדבר היחיד שמגיע קרוב לקנות אג"ח הוא אולי אג"ח muni, אשר מסים חופשי יכול להניב 4%.

2) להרגיז את המטרד. חוץ מזה כבר לא צריך לשלם 1,314 $ לחודש משכנתא, היתרון הגדול השני של תשלום החוב הוא שזה פשוט מרגיש נפלא שאין שום חוב. כשהחלטתי לשלם את ההלוואות של בית הספר לעסקים שלי, זה הרגיש קסום - כמו סנוור עם כלבלב רטריבר מוזהב. זה נחמד לדעת כי הבנק כבר לא להרוויח כסף ממני, למרות הכסף הוא זול יחסית ב 3.35%. שמתי לב כי ככל שאני מקבל יותר, יותר מוטרד אני עם חוב.

3) תשלומי מס נמוכים יותר. לבסוף, אני כבר לא עושה כמו שהייתי פעם. לפיכך, ההכנסה המגיעה מהנכס השכור שלי מוטלת במס בשיעור מס נמוך יותר של 11.6% (39.6% לעומת 28%). יש לי עדיין הפחתה כדי להגן עלי מפני תשלום מסים על רוב ההכנסה שלי גם כן.

המקרה לרכישת נכס נוסף

למרות שהרכוש הופך יקר בסן פרנסיסקו, אני מאמין בדיוק כמו כל עיר בינלאומית אחרת בעולם עם כלכלה משגשגת (לונדון, ניו יורק, הונג קונג), המחירים ימשיכו להיות יקרים יותר. רק מבט אחד על רישומי העבודה על Angel.co/jobs ותראה כי בעיקרון כל עבודה סטארט אפ הוא בין $ 80,000 - $ 200,000, ויש אלפים.

1) תשואה גבוהה יותר על ההון. אם אני מחליט לשלם את המשכנתא של 277,000 $ התשואה על ההון שלי יורד. הנכס מוערך כיום על ידי Zillow ב 1,045,000 $. בואו לחתוך את הערך הזה ב -15% כי זילו טועה לעתים קרובות כדי לקבל ערך של 888,250 $. אם הנכס מעריך ב -10% (88,825 $), התשואה על 611,250 $ בהון שלי היא $ 88,825 / $ 611,250 = 14.5%. אם אני מחליט לשלם את המשכנתא, אז התשואה שלי על ההון יורדת ל -10% (88,825 $ / 888,250 $). מצד שני, אם היה לי רק 10% הון בנכס, התשואה שלי על ההון יהיה 100% (88,825 $ / 88,825 $).

נניח שאני מנצל 200,000 $ של $ 277,000 עבור 20% downpayment על נכס 1 מיליון דולר במקום לשלם את החוב. אם הנכס מעריך רק 3% ($ 30,000), אני עושה 15% החזר על מקדמה שלי ($ 30,000 / $ 200,000). שיעור הייסוף של 3% בסן פרנסיסקו אינו נראה בלתי סביר בהתחשב בחוסן של מגזר הטכנולוגיה והאינטרנט באזור. AirBnB ילך לציבור. כך יהיה Dropbox ואת שורה של חברות אחרות בעתיד הקרוב. חבל ששיעור עמלת המכירה של 5% עדיין קיים. מגוחך, באמת.

2) הרפתקה חדשה. אני גר בבית הנוכחי שלי במשך קצת יותר מתשע שנים. זה יהיה כיף לרכוש נכס חדש בשכונה חדשה בסן פרנסיסקו לחיות.כמה מקומות כגון טלגראף היל או המיסיון לעלות על הדעת עבור המסעדות השונות שלהם, פארקים, ואת חיי הלילה. אני לא מתכוון לקנות נכס להשכרה עבור המטרה העיקרית של להשכיר אותו. אני גם לא רק הולך לקנות כל רכוש. הנכס צריך להיות משהו שאני באמת נהנה שבו שכר הדירה יכול מיד לכסות את המשכנתא ומסים רק למקרה שמשהו קורה. הנכס החדש הוא המקום שבו אני מתכנן לחיות במשך חמש השנים הבאות.

3) משחרר את זרם תזרים מזומנים חדש. אני לא רוצה להיכנס לפרטים רבים מדי, אבל אני יכול להשכיר את הבית שלי בערך כפליים ריבית המשכנתא שלי + סכום מס רכוש בחודש. שכירת הבית שלי היתה להגדיל את תזרים המזומנים שלי מעבר מה איבדתי בתקליטור הכנסות ריבית כפי שאני להתיישב במקום חדש. הטריק הוא למצוא מקום בשוק כאשר אין כמעט מלאי. הלכתי לבדוק את זה נחמד שלושה חדרי שינה, שלושה חדר אמבטיה + חדר בונוס שבו אהבתי, אבל את המחיר המבוקש היה ממש 20% גבוה יותר ממה שהיה לי בתחילה ניחש.

המתקן הכי גדול

עד כה אני פשוט להניח מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות או להישאר יציב. אני מאמין שאנחנו בסיבוב השביעי של המשחק 10 inning הכדור, אבל כמובן אני לא יודע בוודאות אם מחירי הנכסים יחזיק יציב. שיעורי הריבית עשויים לעלות גבוה יותר (לא מאמין לאחר 35 + שנים של שיעורי הריבית כלפי מטה) ויכול להיות עוד פיגוע, אשר יכול לפוצץ את הבועה בהתלהבות טק ואינטרנט.

אם יש downturn בשוק הנדל"ן, אני רוצה כי אני שילם את החוב במקום ממונפת עד לקנות נכס יורד. עם זאת, בעלי הבתים עברו את הירידה הכלכלית הגרועה ביותר בחיים שלנו ואנחנו התברר אישור כעבור חמש שנים אם אתה מחזיק מעמד. אני לא חושב שנראה עוד מחנק כלכלי קטסטרופלי ב -20 השנים הבאות, אבל מי באמת יודע? אני יודע כי להיות תקוע עם השקעה גרועה באמת כואב מצב הרוח שלי.

אני ממש שונא מחזיק במזומן. למרות ההון האישי שלי לוח המחוונים (חינם כלי פיננסי כל אחד צריך להירשם ולהשתמש) מסווג את תקליטורי כמו במזומן במקום כמו השקעות, תקליטורים הם בהחלט השקעות בספר שלי. הם כמו איגרות חוב עם רכיב ערבויות FDIC. הייתי צריך להכריז על השקעות CD שלי במעסיק הקודם שלי כי הם רואים את הדיסקים שלי מחוץ להשקעות. העובדה היא כי יש לי יותר תקליטורים שפג תוקפם כי צריך להיות לשים להשתמש פעם אחת בתקליטור הראשון מגיע עקב - חמש יותר למעשה.

אם אני לא לשלם את החוב או לקנות נכס אחר, אני מאוד שוקל רק מסירת את הכסף ליועץ פיננסי. אני אגיד היועץ הפיננסי כי הכסף הזה הוא להיות השקיעה שמרנית עם יעד היעד של 5% בשנה ולא לבלגן את הדברים! אני עסוקה בכתיבה, נסיעה וייעוץ. אני שמח לנהל את הכסף שלי כפי שעשיתי במשך 15 השנים האחרונות. אבל נוכחתי לדעת שאחרי סף מסוים אני מתחמם לרעיון של יועץ שתמיד מחפש את הכסף שלי, כמו שאני עושה דברים אחרים. המפתח הוא למצוא את היועץ הפיננסי הנכון.

אז מה היית עושה?

אם היית נכנס נתח הגון של נזילות, היית משלם את החוב כי לא צריך להיות משולם הנחה בהתחשב בהכנסה השכירות יותר מכסה את תשלומי הריבית? או היית למנף את הכסף כדי לקנות בית חדש בחלק אחר של העיר האהובה עליך לשכור את הבית הקיים שלך כדי לפתוח הכנסה?

אני לא צריך עוד תזרים מזומנים בגלל העסק המקוון שלי, אשר סוף סוף לשכפל את יום העבודה שלי הכנסה לאחר חמש שנים של המולה. זה יהיה נחמד להחזיק עוד פיסת רכוש אם אין כאבי ראש מעורב להשכיר את הבית שלי.

הנה מה שאני עושה בסופו של דבר מאז כתיבת הודעה זו:

1) קניתי מקום חדש עם נוף פנורמי לים במאי 2014! ברגע שהתקליטור הגיע, הוא רק התחיל לשרוף חור בכיס. אז יצאתי לחלק המערבי של סן פרנסיסקו לחפש רכוש ונדהמתי היו כל אלה בתים בודדים עם נוף לים עבור 40% פחות על בסיס p / sqft מאשר בבית אני גר בו.

2) במקום למכור את הבית שלי של 9.5 שנים, אני בסופו של דבר לשכור אותו עבור $ 8,600 / חודש החל בחודש יוני 2014. המקום עכשיו מייצר $ 9,000 לחודש בשכר דירה. זה גוש טוב של שינוי, אבל זה מגיע עם כמה כאבי ראש מאז הדיירים שלי לא משלמים בזמן הם אנשים מבולגן מאוד.

3) שילמתי את האוקיינוס ​​השקט condo משכנתא בקיץ 2015. הנכס הוא עכשיו שווה בין $ 1 - 1.1M. מצאתי דיירים חדשים שמשלמים 4,200 דולר לחודש (מ -4,000 דולר). אני לא מתחרט לשלם את המשכנתא הזאת קצת ואני מאוד שמח עם תזרים המזומנים.

הנוכחי שלי הנדל"ן פסיבי הכנסה לאחר משלם את המשכנתא ב השכרת נכס 2 ו למחזר נכס שכירות 1

4) נכון ל 2H2017, שוק הנדל"ן בסן פרנסיסקו הואטה לבסוף אחרי עוד 25-30% גידול מאז 2014. כתוצאה מכך, אני כבר אגרסיבית אגירה במזומן כמו מחירי לרכך. אני גם החלה להשקיע כירורגית נכסים חוזרים יותר בדרום, במערב התיכון, בחוף המזרחי באמצעות RealtyShares, האהוב עלי הנדל"ן פלטפורמת הפרסום. במקום לבוא עם 200,000 $ downpayment ונושאת משכנתא $ 1M, הייתי מעדיף להשקיע $ 10,000 - $ 25,000 בעסקאות הנדל"ן הפרט. RealtyShares שווה לבדוק אם אתה לא רוצה את כאב הראש של הדיירים, רוצה חשיפת הנדל"ן, ואת רוצה להישאר זריז.

אני שמח מאוד ששילמתי את החוב וממנף עד לקנות נכס בגולדן גייט הייטס, אזור שאני מאמין שהוא השכונה המבוקשת ביותר ב- SF במשך 10 השנים הבאות.אין עוד עיר בינלאומית גדולה שבה אתה יכול לקבל נוף פנורמי לים פחות מ 1,000 $ / sqft. עם $ 9,000 בהכנסות שכירות מגיע מהבית החדש שלי, אני מרגישה כאילו אני נעולה הרבה ערך מבוזבז להרגיש יותר בטוח מבחינה כלכלית למרות לקיחת משכנתא אחרת.

המלצות בניין עושר

* להשקיע בתחום הנדל"ן יותר כירורגי: אם אתה לא רוצה לשלם כל הזמן מסי רכוש מסיבי, אין לך את downpayment לקנות נכס, או לא רוצה לקשור את הנזילות שלך בתחום הנדל"ן הפיזי, תסתכל על RealtyShares, אחד הנדל"ן הגדול ביותר חברות היום. אתה יכול להשקיע עסקאות ברחבי הארץ עבור קטנה כמו 5,000 $ במקום צורך לבוא עם מאות אלפי פוטנציאליים עבור downpayment. זה בחינם לחקור ויש להם את הפלטפורמה הטובה ביותר בסביבה.

* ניהול הכספים שלך במקום אחד: אחת הדרכים הטובות ביותר להיות עצמאית מבחינה כלכלית להגן על עצמך היא לקבל לטפל על הכספים שלך על ידי שנרשמת עם הון אישי. הם פלטפורמה חופשית באינטרנט אשר צובר את כל החשבונות הכספיים שלך במקום אחד, כך שתוכל לראות איפה אתה יכול לייעל את הכסף שלך. לפני הון אישי, הייתי צריך להיכנס שמונה מערכות שונות כדי לעקוב אחר 25 + חשבונות ההבדל (עמילות, בנקים מרובים, 401K, וכו ') כדי לנהל את הכספים שלי על גיליון אלקטרוני של Excel. עכשיו, אני יכול פשוט להיכנס הון אישי כדי לראות איך כל החשבונות שלי עושים, כולל השווי הנקי שלי. אני יכול גם לראות כמה אני מבלה וחוסכת כל חודש באמצעות כלי תזרים המזומנים שלהם.

תכונה נהדרת היא תיק ההשקעות שלהם Analyzer, אשר מפעילה את תיק ההשקעות שלך (ים) באמצעות התוכנה שלה בלחיצת כפתור כדי לראות מה אתה משלם. גיליתי שאני משלם 1,700 $ בשנה דמי תיק לא היה לי מושג שאני דימום! אין כלי פיננסי טוב יותר באינטרנט כי סייע לי יותר להשיג חופש פיננסי. זה לוקח רק דקה כדי להירשם.

לבסוף, הם השיקו לאחרונה מדהים שלהם פרישה תכנון מחשבון אשר מושך את הנתונים האמיתיים שלך ומפעיל סימולציה מונטה קרלו לתת לך תובנות עמוקות לתוך העתיד הפיננסי שלך. הון אישי חינם, ופחות מדקה אחת להירשם. מאז שהתחלתי להשתמש בכלים ב -2012, הצלחתי למקסם את הערך הנקי שלי ולראות אותו גדל מאוד.

האם הפרישה שלך על המסלול? בדוק עם מתכנן פרישה של המחשב

עודכן לשנת 2018 ואילך.

שתף עם החברים שלך

ההערות שלך: