loader
bg-category
איך לשלם אפס הון רווח מס כאשר אתה מוכר את הבית

שתף עם החברים שלך

הוא אמר לעתים קרובות כי רכישת בית היא הרכישה הגדולה ביותר שתבצע בחייך. אם אתה לא זהיר, אם כי, כי הבית יכול גם ליצור אחד החשבונות המס הגדול ביותר שתשלם בחייך.

יש בדרך כלל מיליון דברים שעוברים בראש שלך כאשר אתה קונה בית: האם אני יכול לקבל מימון? האם הבית הזה יש H.O.A? האם זו שכונה טובה? מה עם בתי הספר? וכולי.

אם אתה כמו רוב האנשים, צמצום מס רווחי הון פוטנציאליים שלך הוא לא אחד מאותם דברים ... כלומר, עד שהגיע הזמן למכור את הבית שלך. אל פחד. מה מעריך שוק הנדל"ן giveth, איש המס לא צריך taketh משם.

מס רווחי הון

באופן כללי, מסים על רווחי הון מופעלים כאשר אדם מוכר נכס מוערך. מניות הן דוגמה מצוינת לכך. רווחי הון באים שני טעמים עיקריים, לטווח קצר (רכוש המוחזק פחות מ 12 חודשים) ו לטווח ארוך (רכוש שנערך יותר מ 12 חודשים). עבור רוב האנשים, למכור את הבית שלהם יש פוטנציאל להפעיל לטווח ארוך מס רווחי הון.

שיעור מס רווחי ההון לטווח ארוך נקבע לפי שיעור המס השולי על ההכנסה הרגילה - כלומר, השיעור שרוב האנשים חושבים עליו כ"שיעור המס ". נכון לעכשיו, 20% הוא שיעור מס ההכנסה הפדרלי העליון על רווחי הון לטווח ארוך *. שיעור זה חל רק על אותם אנשים (לא) בר מזל מספיק כדי להיות בתוך 39.6% מס השוליים מס.

עבור רוב האנשים, (אלה עושים בין $ 37,650 - $ 415,050 כאינדיבידואל, או $ 75,300 - $ 466,950 נשוי הגשת במשותף) הפדראלי לטווח ארוך רווחי הון יהיה 15%. בעוד 15% אולי לא נראה כמו הרבה כאשר אתה עוזב את השרת עצה לאחר ארוחה יפה, 15% של כמה מאות אלפי דולרים מסתכם מהר מאוד.

מס רווחי הון, כפי שאתה יכול לדמיין, הוא מס על כל הרוויח ממכירת רכוש. לצרכי מס, הרווח מחושב על ידי הפחתת בסיס הנכס ממחיר המכירה (שווי שוק הוגן). רוב הזמן, בסיס של אדם בבית שלהם זהה המחיר שהם שילמו כאשר הם קנו את הבית. לדוגמה, ניתן לרכוש בית בשנת 2008 עבור $ 150,000. הבסיס של הבית הוא 150,000 $. כאשר Able מוכר את הבית בשנת 2016 עבור 210,000 $, יש לו רווח של $ 60,000.

אי הכללה למכירת מגורים ראשוניים

באחת ההפרשות הנדיבות יותר שלה, קוד המס מספק הפחתת מס ענקית בעת מכירת הבית האישי שלך. על פי IRS פרסום 523 (IRS פאבים תמיד טוב לקרוא אם אתה לא יכול לישון):

קוד המס מזהה את החשיבות של homeownership על ידי מתן מס מסוימים הפסקות כאשר אתה מוכר את הבית.

אלה מס הפסקות לבוא בצורה של הרחקה של עד 250,000 $ של רווח לאדם, $ 500,000 עבור אלה נשוי הגשת במשותף. עם זאת, אי הכללות אלה אינן אוטומטיות. על מנת להגיע לרמה המלאה של 250,000 $ או $ 500,000, הבית שלך חייב לעבור את מבחן הזכאות, שהוא בעצם זה:

  • אתה חייב להיות הבעלים של הבית לפחות שנתיים
  • הבית חייב להיות הבית העיקרי שלך
  • אתה גר בבית במשך שתיים מחמש השנים האחרונות.

אי הכללה זו היא משמעותית מאוד, ועל רוב האנשים, זוגות נשואים במיוחד, זה הדרה לבד יכול לחלוטין לשלול כל פוטנציאל רווח הון מס בעת מכירת בית שעונה על הקריטריונים.

למעשה, כמה משקיעים הנדל"ן להשתמש זה הרחקה באופן קבוע, כדי למנוע מס רווחי הון. אנשים שקונים ולתקן בתים למכור (המכונה לפעמים סנפירים) להשתמש בטקטיקה זו כדי להפוך את ההכנסה "ללא תשלום ממס".

כל עוד המשקיע עונה על הקריטריונים האחרים עבור ההדרה, הם לרכוש ולכבוש בית כמו המגורים העיקרי שלהם בעת תיקון זה למכירה, לחיות בבית שנתיים, למכור את הבית, טוענים את ההדרה, וחזור.

עקוב אחר שיפורים הביתה (ולשמור על קבלות)

אחת המציאות של הבעלות על הבית הוא צורך קבוע לכאורה עבור תחזוקה ותחזוקת. בעוד הכסף שהושקע למטרות אלה אין תועלת כלשהי מנקודת מבט רווח הון הון, כסף שהוצאו על שיפורים הביתה עושה.

כסף שהוצא על שיפורים הביתה, כגון שיפוץ מטבח, תוספת חדר, החלפת הגג, וכן הלאה, יכול להפחית את מס רווחי הון, כי עלות השיפורים כאמור מתווסף הבסיס של הנכס.

קח את הדוגמה של Able, לעיל. במקרה זה, יכול remodels שלו הורים וחדרי אמבטיה לאורחים בשנת 2009, בעלות של 20,000 $, ובונה על הסיפון האחורי של הבית שלו בשנת 2012 בעלות של $ 10,000. במקרה זה, Able מוסיף את 30,000 $ שיפורים על בסיס שלו (עכשיו ב 180,000 $). עכשיו, כשהוא מוכר את הבית ב -2016 ב -210 אלף דולר, יש לו רווח נמוך יותר של 30 אלף דולר, ולכן מס רווחי הון נמוך יותר.

תכנון מקרקעין ורווחי הון

גם אם אתה מתכנן לחיות בבית שלך למשך שארית חייך, אתה צריך לקחת מס רווחי הון בחשבון. המציאות, ברוב המקרים, היא כי לאחר שאתה עובר, הבית שלך יימכר בשלב כלשהו. על ידי נקיטת צעדים פשוטים, אתה יכול להפחית או לבטל את מס רווחי הון היורשים שלך יצטרכו לשלם.

כאשר אדם יורש רכוש אמיתי, נכס זה מקבל בדרך כלל את מה שמכונה "בסיס מוגדל". על פי קוד המס, "רכוש שנרכש על ידי עיזבון, תיחום, או ירושה, או על ידי האחוזה של הנידון מן הנידונים" על בסיס מוגבר.

בעיקרו של דבר, הבסיס של המוטב בנכס מקבל, עולים למעלה מן הבסיס של הבעלים המנוח כעת לשווי השוק הנוכחי הוגן של הבית. לדוגמה: במקום למכור את ביתו, ידיד האבל שלנו נפטר בשנת 2016, ומשאיר את ביתו לבתו, בת. במקרה זה, בית הגדילה את הבסיס בבית יהיה שווי השוק ההוגן של 210,000 $. אם בת' תמכור מיד את הבית במחיר הזה, לא יהיה לה רווח, ולכן לא תשלם מס רווחי הון.

החזק את הכותרת לבית שלך כראוי

במקרה של זוג נשוי, יורשים של בן הזוג שורד יכול לקבל צעד כפול למעלה בבסיס, אם הכותרת לבית מוחזקת בצורה מסוימת.

באופן כללי, מבלי להגיע לדין ספציפי חוקים לגבי רכוש הקהילה: כאשר הבית מוחזק על ידי זוג נשוי כמו דיירים משותפים אחד מבני הזוג עוברת משם, בן הזוג שורד מקבל 100% בעלות על הבית בסיס מוגבר (כמתואר מֵעַל).

ואז, כאשר בן הזוג שורד עוזב את הבית ליורש שלהם, יורש יקבל צעד שני למעלה בבסיס. בהנחה שהבית ממשיך להעריך ערך לאחר מותו של בן הזוג הראשון, את הצעד השני למעלה בבסיס יכול ליצור חיסכון משמעותי המס.

כאשר יורש בית, מס רווחי הון בעיות סביר להניח להיות אחד הדברים הרחוקים ביותר ממוחו של המוטב. ירושה היא בהכרח קדמה על ידי מישהו עובר ובמצבים אלה, חששות רגשיים עלול להיות תקדים על אלה פיננסיים. עם זאת, קצת תכנון מחשבה תחילה יעבור דרך ארוכה לעזור דברים יחד כאשר מגיע הזמן לטפל בנושאים כספיים.

* זה גם ראוי לציין כי רוב המדינות יש גם רמת המדינה מס רווחי הון. האחוז המדויק ישתנה ממדינה למדינה. לדוגמה, אנחנו קליפורניאנים יש את ההבחנה המפוקפקת להיות כפוף למדינה הגבוהה ביותר הון הון שיעורי המס ב -13%, להביא את סך ההון העליון שיעור הרווח לקליפורניה ל -33%!

שתף עם החברים שלך

ההערות שלך: